下面是小编为大家整理的2023房地产估价师模拟试卷,房地产估价考试题及答案(十一篇),供大家参考。
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房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇一
(一)
某房地产开发企业1幢商住楼。5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。
a.预告
b.抵押
c.在建工程抵押
d.抵押权预告
【答案】ac
【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。
2.刘某应缴纳的契税为( )元。
a.9000
b.13500
c.27000
d.45000
【答案】a
【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。
3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。
a.契税
b.所得税
c.印花税
d.土地増值税
【答案】bc
【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。
4.关于该企业出租商业用房的说法，正确的是( )。
a.应当向房产管理部门申请登记备案
b.应当经甲、乙银行同意
c.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权
d.该租赁关系不受抵押权影响
【答案】ac
【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
5.关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为( )。
a.应当首先保护购房人刘某的权益
b.甲银行抵押在先，优先受偿
c.乙银行办理了登记，应当优先受偿
d.甲、乙银行按贷款比例受偿
【答案】c
【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
(二)
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。204月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程年3月30日的市场价格为万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
6.乙银行确定抵押货款额度，就以( )万元作为参考依据。
a.1400
b.1600
c.1800
d.2000
【答案】a
【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的.债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。
7.该在建工程抵押估价，原则上应由( )委托。
a.甲企业
b.乙银行
c.甲企业和乙银行共同
d.甲企业和乙银行协商
【答案】b
【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。
8.上述评估报告使用期限一般不超过( )。
a.2015年9月29日
b.2015年10月29日
c.203月29日
d.年4月29日
【答案】d
【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。
9.乙银行实现抵押权的方式为( )。
a.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖
b.抵押物直接归乙银行所有
c.请求法院依法拍卖、变卖抵押物
d.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖
【答案】ac
【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇二
房地产估价师考试《制度与政策》模拟试题
1.房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本题考查的是土地増值税-征税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
2.夫妻之间的房屋权属转移，免征契税。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本题考查的是契税-其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
3.印花税采用比例税率。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
4.个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
5.国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本题考查的是城乡规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
6.汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本题考查的是辅射污染。其他可见光污染：如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用破璃或反光破璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
7.材料的密度是指材料单位体积的质量。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。
8.定额计价方式把施工措施与工程实体项@进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。
9.房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。( )
a.a
b.b
【答案】b
【解析】本题考查的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。
10.洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。( )
a.a
b.b
【答案】a
【解析】本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均;而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇三
中国房地产估价师执业资格考试95年至今已进行了6次，从开始进行了改革，每年举行一次考试，且单科成绩及格可滚动，2年内有效，加上考生面向全世界，特别是港澳地区，因此房地产估价师执业资格考试要求将越来越高，也越来越规范，这是毋庸置疑的，今年房地产估价师考试即将来临，各地辅导教师与应考人员均开始进入临考状态，进行紧张的考前辅导及复习工作。笔者参加福建省每年举办的辅导班讲课，深感良好的辅导及正确的复习方法能起事半功倍之效，而这对于仅剩两个月左右时间且平时工作忙的应考人员来说是极为重要的。
首先，对辅导教师而言，应注意如下几点：
1、在考试大纲的框架内，全面系统、轻重有别地讲解各科目知识内容。据以往几年考试情况看，房地产估价师考试命题渐呈点散、面宽、灵活、量大的趋势，这就要求应考人员须全面系统掌握各科知识，考前辅导的目的不在于为应考人员猜中几个考题，更重要的是扎实有效地引导应考人员围绕考试大纲条款的要求，全面系统地复习各科目知识。为了在有限的时间内辅导好，教师必须投入大量时间精力备课，做到充分吃透考纲精神，在此基础上仔细琢磨，形成一套集掌握、熟悉、了解三个层次，轻重有别的授课纲要，以帮助应考人员将书本由厚变薄，节省时间，提高复习效率。
2、除各门教材独立的知识体系要掌握外，还应引导应试人员要有将各科融会贯通、综合使用有关知识的意识。例如20《房地产开发经营与管理》中的计算题就要用“相关知识”中的物价指数处理的知识，若考生没有这方面的意识，就会感到茫然，不知平均通货膨胀率如何计算；
还有第四门《房地产估价案例分析》，在教材中根本看不到考题的痕迹，辅导时须将第三门《房地产估价理论与方法》和建设部出台的“房地产估价规范”作为其理论基础。此外第一门课还应考虑有关的法律、法规和通知等，比如“房地产法”、“城市规划法”、“城市房地产抵押管理办法”和“城市房地产开发经营条例”等等，均需要了解掌握。
3、根据各科知识体系特点，归纳整理各科目中的重点、难点与热点（简称“三点”），将其梳理清楚， 理出头绪及答题思路。在温书迎考时间有限而科目又多、命题趋于灵活的情况下，各科目教师应根据自身所授课程特点，将重要的章节进行合理的归纳整理。例如第二门《房地产开发经营与管理》，历年来计算题（无论大题还是小题）均在第二章的第二节和第五章的第五节，这二节也是这门课的“三点”，把它们搞清楚，其他章节就相对容易了。而这二节计算理论基础是资金时间价值，为此，笔者辅导时将复利公式归纳为8个，这些公式涵盖现金流p、a、f、g、a1及比率s（递增或递减）等之间的换算，归纳后只要记住四个简单的，其他四个是其倒数关系，这样也就等于掌握了8个公式，应考人员感觉效果很好，可以不看书，都觉得思路很清晰，有的考上房估师几年后，还印象深刻，
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另外，掌握了复利公式换算，对第三门课中复习收益法公式也有很大帮助。
4、应针对历年考试实际，设计、精选、布置一定数量的典型习题以使应考人员尽快进入临考状态。由于房地产估价师考试命题灵活性与难度有逐年上升趋势，要在限定时间内完整答题，就必须提高应试人员答题的快速反应能力，唯有让其做相当的模拟题，才能达到熟能生巧、熟以致快目的，以使应考人员进入最佳临考状态。
其次，对应考人员，应注意以下几点：
1、均衡用力，制订合理的复习计划。房地产估价师考试共考四门课，五本教材，单科及格制，每门课均须及格才能成为房地产估价师，不要偏科。由于“制度政策”与“相关知识”合并为一门，相关知识仅占40%左右，且其内容较杂，因此，从上（考前辅导的组织者）到下（应考人员）都容易忽略它，不会引起大家的重视，殊不知一门课即便差1分也不能成为房地产估价师。去年福建考生中因“相关知识”考不好，而影响第一门课成绩的人数很多，应引起重视。
2、争取在辅导前能把教材通读一遍，这样在辅导过程中就能主动听课，并能提出一些问题，效果总比被动听课把问题带到考场来得好。
3、若有时间与条件，最好参加辅导班，以强化训练。辅导班有一个良好的氛围，可以感受到考试的临近，考生之间也可相互学习，取长补短。同时通过教师的强化训练，梳理重点难点，掌握答题技巧等，均能提高复习效率。
4、经过辅导，将各科目中的重要之处简化为便于个人记忆的条条纲纲，写在一专门的笔记本上。由于每个人的记忆方法不同，做法不强求一致，这项工作应在考前的半个月完成，然后在这关键的半个月中，专门记这些重要的条条纲纲，而不应再抱厚厚的教材翻看，那样容易走神，老觉自己记忆力不好，会失去考试信心。
5、考试过程中，要善于调节心理，注意答题技巧。不会作的题目，要想着只要及格就可以，不可有非把它做出不可的心态，将大量时间浪费在一道题目上，而乱了全局阵脚。答题要注意技巧，选择题可用排除、检验、逻辑推理等方式，单选题不空；
多选题与判断题宁缺勿烂；
计算题要按部就班，有步骤有给分；
主观题有把握的先做，等等。当然认真复习，温书迎考，提高实力最为重要，这样才能获得好成绩。
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房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇四
一、制定作息时间计划
在考试前最后一个星期内，建议考生，把每天的复习功课、运动、休息与睡眠的时间安排合理，防止在家复习忙忙乱乱，按计划行事，使生理节奏感与心理节奏感增强，
二、把生物钟调向考试时间
生物钟的调节对考试也是非常重要的，按照考试上午开始时间与下午开始时间复习，有助于进入考试状态，充分发挥已掌握的知识。
三、抓住最佳记忆时间
研究证明，早晨起床后半小时及晚上睡觉前半小时由于不受前摄抑制、后摄抑制的影响，记忆效果最好。建议考生在早晨起床后半小时及晚上睡觉前半小时复习最关键、最重要的课程内容。
四、以考试心态做卷子
一些考生认为自己已经做了好几个月的卷子了，临考前一个星期不做，看看就行了，这可能会导致考试时手生，影响发挥。建议考前以考试的心态做些试卷，到考试时就会以平常心态做卷子。
五、多参加自己喜欢的运动
调节情绪、消除疲劳、养精蓄锐，以稳定的、饱满的情绪迎战考试。但参加体育活动时，切忌剧烈运动，防止受伤，
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六、少玩电脑和上网
玩电脑、上网容易上瘾，影响考生复习时间，也会抑制考生对已掌握知识的发挥。
七、注意饮食卫生，防止胃肠疾病
考生在复习的时候，很多都会给自己补充很多营养，但暴饮暴食会引起胃肠功能紊乱，影响情绪安定，不利于考试。建议按照平时的饮食习惯吃饭就可以，没有必要因加强营养去吃大鱼大肉。
八、调整睡眠
从现在起切忌再“开夜车”，建议考生根据自己的情况把晚间睡眠调整到十点或十一点。否则很容易辗转反侧难以入睡，使心绪烦躁不安，影响考试。
九、考试前不要想考试后的事
随着考试日的临近，不少考生开始想起考后的安排了，容易分散注意力，建议考生在考前应集中心思，全力以赴迎考。
十、不要做难题新题
不再做难题，不再做新的题目，以免自信心受打击，对自己产生怀疑。
如果在考试前能够按照以上的方法来做，那么就能够在有效的学习情况下，缓解压力，同时为考出好成绩奠定基础。
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房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇五
某商业楼建筑面积为5000㎡，于9月1日开工，3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自203月1日起至2043年2月28日止。在3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )
a.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
b.按建筑物耐用年限计算
c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
d.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )
a.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
b.估价时点应设定为203月1日
c.净收益中应扣除建筑物折旧额
d.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
a.2800
b.2940
c.4000
d.4200
(问题4) 假设在9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )
a.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
b.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
c.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
d.该500万元可再次抵押
(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇六
房地产估价师《经营与管理》模拟试题
1.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(d )。
a.7.1%
b.12.0%
c.13.1%
d.19.1%
2.某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(c )。
a.1.4
b.1.5
c.1.6
d.1.8
3.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(c )分析。
a.最低租售价格
b.最低租售数量
c.最低利润水平
d.最高土地取得价格
4.房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是(b )。
a.专家打分法
b.“三项预测值”法
c.解析法
d.蒙特卡洛模拟法
5.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其(a )的`风险因素。
a、变动可能性
b.影响重要性
c.发生经常性
d.类型归属性
6.投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、(c )等。
a.规划设计方案
b.投资估算
c.资源条件
d.投资权益
7.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括(c )。
a.建筑安装工程费
b.公共配套设施建设
c.土地费用
d.基础设施建设费
8.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( d)。
a.资本金现金流量表
b.资金来源与运用表
c.损益表
d.投资计划与资金筹措表
9.房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(b )。
a.管理费
b.销售费用
c.其他费用
d.前期费用
10.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(a )分析。
a.财务盈利能力
b.清偿能力
c.资金平衡情况
d.营运能力
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇七
房地产估价师《理论与方法》考前指导试题
试题
1.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
a.地役权
b.土地使用权
c.抵押权
d.租赁权
2.( )是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
a.物权
b.债权
c.租赁权
d.所有权
3.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
a.用益物权
b.担保物权
c.抵押权
d.租赁权
4.炫耀性物品是用以显示人们的`身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成( )关系。
a.反方向变化
b.同方向变化
c.无变化
d.无法确定
5.当消费者收入增加时，会减少对( )的需求。
a.正常商品
b.炫耀性物品
c.高档商品
d.低档商品
6.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会( )。
a.增加
b.减少
c.不变
d.无法确定
7.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给( )，使其现期供给( )。
a.增加，增加
b.减少，增加
c.增加，减少
d.减少，减少
8.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。(试题)
a.社会因素
b.环境因素
c.人口因素
d.行政因素
9.当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以( )为前提进行估价。
a.保持现状
b.装饰装修改造
c.转换用途
d.重新利用
10.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( ) 元/㎡。
a.2290.91
b.2326.41
c.2344.16
d.2308.66
答案
1. d 2. a 3. a 4. b 5. d 6. a 7. c 8. a 9. c 10. b
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇八
考前饮食五忌二宜
五忌：
1、考前食谱忌大变，
2、饮食最忌减主食。
3、吃鸡忌吃皮。
4、咖啡会导致尿频，高考切忌。
5、零食忌选坚果类。
二宜：
1、每天宜吃2个水果。
2、厌食宜用“羊吃草”法，
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三需：
1、需多喝水
2、需多吃果蔬
3、需少食多餐
“考前菜谱”三大误区：
误区一：大鱼大肉伺候
误区二：食谱大变脸
误区三：补品最营养
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房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇九
房地产估价师考试注意事项
考试科目：
科目名称考试时间题型题量满 分房地产基本制度与政策2.5小时单选：40道 多选：30道 判断：40道 综合：小题15道100分房地产开发经营与管理2.5小时单选：35道 多选：15道 判断：15道 计算：2道100分房地产估价理论与方法2.5小时单选：35道 多选：15道 判断：15道 计算：2道100分房地产估价案例与分析2.5小时问答：3道 单选：10道 找错：13处 改错：1道100分
考生注意事项：
(一)《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的`方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在 答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上开卷作答的方式，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。考 生应考时，须携带黑色墨水笔、2b铅笔、橡皮、无声无文本编辑功能的计算器。
(二)各科目考试范围及对考生应掌握知识的具体要求，请查阅《全国房地产估价师执业资格考试大纲》。
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇十
房地产估价师经营与管理考前指导试题
1.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是(c )。
a.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
b.服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场
c.潜在市场>有效市场>合格的.有效市场>服务市场
d.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场
2.某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( d)模式。
a.选择专业化
b.产品专业化
c.大量定制
d.单一市场集中化
3.下列行业中，( d)中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
a.批量行业
b.僵滞行业。
c.分块行业
d.专业化行业
4.已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为(c )。
a.12.55%
b.12.68%
c.14.75%
d.15.01%
5.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为，按月偿还，首次月还款额为元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( a)元。
a.2277.4
b.2281.9
c.2728.8
d.2741.9
6.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期( d)。
a.小于5年
b.在5～6年之间
c.在6～7年之间
d.在7～8年之间
7.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是(a )。
a.成本利润率是年成本利润率
b.成本利润率是开发经营期的成本利润率
c.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
d.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
8.某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( a)。
a.7.5%
b.8.3%
c.12.5%
d.16.7%
9.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于(a )。
a.1.2%
b.1.5%
c.120.5%
d.16.7%
10.若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为(c )。
a.9.26%
b.10%
c.11.32%
d.12%
房地产估价师模拟试卷 房地产估价考试题及答案篇十一
房地产估价师《理论与方法》考前辅导试题
第 1 题
在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。
( )
【正确答案】：
×
第 2 题
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。
( )
【正确答案】：
×
第 3 题
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。
( )
【正确答案】：
×
第 4 题
在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。
( )
【正确答案】：
√
第 5 题
周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。
( )
【正确答案】：
×
第 6 题
不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。
( )
【正确答案】：
×
第 7 题
当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。
( )
【正确答案】：
√
第 8 题
房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。
( )
【正确答案】：
×
第 9 题
某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
( )
【正确答案】：
√
第 10 题
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。
( )
【正确答案】：
√
第 11 题
在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。
( )
【正确答案】：
×
第 12 题
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的.价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。
( )
【正确答案】：
√
第 13 题
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。
( )
【正确答案】：
×
第 14 题
某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。
( )
【正确答案】：
√
第 15 题
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。
( )
【正确答案】：
×